La rentabilité d'un bien immobilier

Comme pour tout investissement, l’achat d’un bien immobilier comporte des risques. Travaux, taxes, charges… Lorsqu’on devient propriétaire, on peut faire face à des dépenses imprévues. Le plus grand risque est de surestimer la rentabilité de son bien immobilier.

L’investissement immobilier : pas une recette magique

Pour de nombreux investisseurs immobiliers, il suffit pour calculer la rentabilité d’un bien d’ appliquer la formule suivante : (prix de vente) – (prix d’acquisition) = une somme estimée intéressante.

Mais c’est une erreur. En effet, il faut également déduire les charges liées à la rénovation du bien, à des travaux d’aménagement, les différentes taxes qui doivent être payées, etc.

Alors, comment savoir si un bien est rentable ?

Apprendre à distinguer la rentabilité et le rendement

Le rendement, c’est ce que le bien rapporte par rapport à sa valeur. On calcule le rendement brut comme ceci : (Revenus annuels générés par le bien immobilier) x 100 ÷  (Prix du bien)

La rentabilité correspond à la somme obtenue à la revente du bien immobilier. Si la somme est positive, le bien est rentable. Si elle est négative, alors le bien n’est pas rentable.

On calcule la rentabilité nette comme ceci : (Revenus annuels générés par le bien immobilier – [ les charges de copropriété – la fiscalité locative – la taxe foncière – les petits entretiens – les coûts d’assurance – les coûts de gestion, etc. ]) x 100 ÷ (prix du bien)

Si on applique ces deux calculs, on voit que la rentabilité est alors beaucoup moins forte que le rendement.

Attention la notion de rentabilité nette ne doit pas être confondue avec celle de rentabilité locative qui correspond au ratio des revenus générés par un logement mis en location par rapport à son prix d'acquisition.

Se servir du levier de la dette

Le dernier conseil d’Albert d’Anthoüard est de ne jamais acheter un bien immobilier cash, même si on en a les moyens ! Il vaut mieux contracter un crédit, qui sera en fait remboursé avec les loyers perçus.

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